很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而不是靠经营项目实现年租金的增长为目的，急功近利的心态导致泡沫化。

一份来自中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年———2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

商业地产同盟会秘书长王少山在接受记者采访时表示，在未来2—5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

政府、开发商、商业投资者均看好前景，目标消费群体能获得便利，商业地产泡沫如何产生？又将如何释放？为此，记者对京津冀三地部分商业地产项目进行了实地调查。

环境之困———绕不开的经济基本面

商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

无论是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。

房地产宏观调控的紧箍咒让一些已经有了部分资产积累的房地产开发商开始寻找新的突破口谋求转型，记者在调查过程中发现，进入商业地产的开发商中，有一部分确实是因为住宅地产的政策调控而转向商业地产。

记者在与北京一河之隔的河北省廊坊市下辖三河市燕郊开发区看到，原燕郊住宅地产开发商近年来纷纷转向了商业地产项目：汇福地产的汇福健康中心项目，其中部分面积将用来建设商城；兴达地产规划打造的运河源商业街项目；燕达地产在完成了其燕达国际健康城项目后，目前已全部转向燕郊国际商城———首尔园项目。

记者试图与燕达集团董事长李怀取得联系未果，后收到短信回复称不便接受采访。但记者在项目现场看到，作为河北省重点支持的燕郊八大项目之一，首尔园已经开工建设，部分广告宣传栏已经立起，还有的正在挖坑竖柱焊铁架，工地内部也已经开始挖坑做地基了。目前，首尔园已经成了当地一个地标。

然而，商业地产是一个投资大、投资回报慢的行业，面对当下的金融环境，转向商业地产的开发商能否经得起资金实力的考验？

商业地产是近年来一个热门词汇，王少山在接受记者电话采访时指出，国内的投资渠道相对比较少，商业地产在消化资金以及地方官员建立政绩、形象工程方面作用比较大，已经成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地，都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰，即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。

融资迷局———圈钱圈地新途径？

一个无法回避的事实是，商业地产项目因其能够消耗大量资金，有圈钱、圈地的可能性，已经成为一个新的投资炒作热点，且越是超级大盘越受政府及开发商青睐。

王少山说，地方官员热衷于造城、打造城市第二中心等大概念，画的饼越大，就越积极，因为这些是政绩工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳资源配置，最终是否有经济效益，往往不是考量重点。

5月20日，目前国内规模最大城市综合体“苏州中心”在苏州工业园区开建。苏州中心由10幢建筑构成，规划包括500米和450米超高层建筑各1栋、100—200米高层塔楼7栋、大型商业建筑1座，拥有国内单体规模最大的购物中心，占地21.1公顷，规划总建筑面积182万平方米，总投资约285亿元。

5月30日，天津的商业地产项目———红星国际广场晶海购物公园正式动工，据介绍，晶海购物公园作为红星国际倾力打造的大型商业综合体，欲成为天津市新的商业中心，此项目投资87亿元，属巨型shoppingmall，建筑规模达90万平方米。其中晶海公园建筑面积为25万平方米，是集购物、休闲、娱乐、美食等功能于一体的公园式大型商业综合体。预计将有2000个商家入驻，日人流量超过20多万的消费客群，每年30亿元的成交额与万达联袂打造天津河东新商圈。

然而，业内对此却不以为然。一位业内人士直接在微博回应：继续忽悠。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，此项目“对赌签了不少，上不了市，估计要么就上法庭、要么就上供大部分股权……”

记者在采访中了解到，目前，政府释放大量的信贷很难投到制造业等实体经济上，反而都流入到包括商业地产在内的投资性项目，包括一些艺术品投资等能够消耗大量资金的、有圈钱、圈地可能的项目，这也是泡沫的一个重要体现。

定位之惑———长线回报与短期风险的博弈

当商业地产沦为政府招商政绩工程、融资的工具或开发商为住宅地产增值的一个花瓶时，商业地产泡沫正逐渐显现。

记者实地调查了几个近年开业商业综合体，包括北京南三环首地大峡谷购物中心和与之相距不远的北京马家堡东路银泰百货以及天津大悦城、北京金融街购物中心，从现场看均人流稀少。晚上在北京金融街购物中心可以看到，总有一对儿对儿大爷大妈在商场里遛弯儿，都是附近居民，这也成为商场一景儿———门口是众多纳凉遛狗的北京市民，商场里面则全是大牌。大爷大妈进来边感慨东西太贵，边享受人少的舒适环境。

然而，商业地产的泡沫却没有引起业内高度的重视。王少山在其以“商业地产王三炮”为网名的微博上指出，住宅地产慢不得，商业地产快不得。很多住宅地产商和社会游资大举进入商业地产，带着惯有的短线操作心态，可能会折戟沉沙。

据介绍，大量的资金仍在涌入商业地产，以前没有从事过商业地产项目的也大量进入，导致全国一二三四线城市都在出现商业地产项目，而且，业态的分布和组合同质化非常严重，都是综合体为主。

世联商业近日发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%—30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主；男女时尚流行服饰重叠度高，运动休闲服饰重叠度比较低；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高；超市/百货/便利店的重叠程度非常低，仅华润万家的Ole和万宁重叠。

另一方面，从商业地产的运营层面看，商业地产在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的压力。

而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。

尽管如此，很多业内人士依然看好商业地产。王少山认为，不是不能做商业地产，问题是怎么做。他建议从城市运营的层面来做，一个城市应有统一的规划，这里面政府应该发挥应有的作用，开发商要对自己的资源、土地、资金和后期的运营能力有一个理性的判断，才能进入商业地产项目，关键看开发商、政府做具体项目的资源是否是足够的，是不是匹配、是不是符合当地的消费环境和商圈的环境，也就是自己的准备是不是充分。

王少山提醒，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的预期，因为商业地产本该通过后期的经营、租金回报、商业地产项目本身的增值来体现投资回报，而不是以商业地产的商铺销售实现销售回报为重点。“目前的误区在于，很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而不是靠经营项目实现年租金的增长为目的，急功近利的心态导致泡沫化。”王少山说。